《对话城市运营商》||百瑞纪：致力打造一站式、高品质、美好生活的租住样板

  本期嘉宾：杨稷  百瑞纪集团联合创始人、副总裁

  本期主持人：郭魂  荣邦瑞明广州分公司总经理

  本期企业：我国经济由高速增长转向高质量发展的过程中，必将伴随着产业结构的调整和经济模式的改变，同时将重构房地产的商业逻辑。从目前的行业实践来看，住房租赁企业的商业模式开始向更轻和更重的两极化方向发展，单纯“租赁-运营”的中资产模式，由于其较强的周期性特征，在市场下行期，由于空置率高，可能面临亏损等原因，正在逐渐被淡化。所以，近年来关于“轻资产”运营的话题不绝于耳，无论是长租公寓、商业地产，还是产业园区，运营商们都在谋求向轻资产转型。

  百瑞纪集团是一家以“持续创造美好租住生活”为使命的企业集团，作为中国住房租赁轻资产运营模式的首创者，百瑞纪集团2015年开始深耕租赁住房和公寓行业运营管理领域，连续7年进入集中式长租公寓品牌TOP5。

  本期《对话城市运营商》走进百瑞纪集团，来了解他们如何盘活存量资产，为长租公寓“资产+运营商”新模式提供思路！

  郭魂：自租售并举的发展思路提出以来，租赁住房市场越来越成为我国房地市场的重要组成部分，刚刚召开的党的二十届三中全会又对加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式做出了新的部属。怎么看待租赁住房市场作用及意义？

  杨稷：租赁住房市场有着非常重要的作用与意义，一是通过增加租赁住房的供应，满足新市民和青年人的住房需求，这点从数据上近些年也有比较直观的体现，不管是从我们自身的数据，还是贝壳或克而瑞更大的数据样本，10年前租房的百分之八九十都是年轻人，到现在年轻人已经降到了45%，不到一半。一半以上都是变成这种家庭类的用户为主，说明租房居住的需求还是很大的，尤其在一些房价比较高的地区，加快建立所谓租购并举的住房制度，很有必要。

  其次，租赁住房市场的发展促进建成物业的充分利用，提升社会整体效率，比如我们原来广州日报的一个旧办公地点，后来改造成一个产业园区，一部分做了办公，一部分就给我们做了公寓，提升了整体利用效率，完善了区域服务功能，像美国也有这种趋势，就是把写字楼通过城市更新的方式改造成长租公寓、保租房，甚至是高端的服务式公寓，这可能未来在国内也会成为一种趋势，一方面是因为过去我们的商业用地供给量比较大，造成写字楼有较高的空置率，另一方面是随着技术的进步和自由职业的兴起，人们的办公习惯可能会改变，逐渐的不再需要那么多的写字楼，目前已经出现了写字楼空置率提高和租金下降等现象，所以这也在城市更新的路径上提供了更多的物业选择形态，有助于社会整体效率的提升，当然这些方向的落地也需要解决过去部分写字楼成本过高和一些政策障碍的问题。

  最后住房租赁市场满足消费者租住需求的前提下，又带动多元化、多层次的金融体系发展，且间接促进房地产平稳健康发展，像目前一些城市里面比较核心地带跟次核心地段的一些写字楼，如果成本合适，有些投资方会考虑整体买下再改造成租赁性居住物业，也会有比较可观的收益，包括这类资产后续通过Riets等方式退出，也让金融投资者有更多的渠道可以分享相关的收益。

  郭魂：在当前经济下行的大背景下，目前租赁住房市场的发展形势是怎样的？为满足工薪群体刚性住房需求，各地正加紧筹建配售型和配租型保障性住房，您如何看待保障性租赁住房的未来以及市场风险？

  杨稷：目前来看，经济会有很长一段时间的下行，对于租赁行业来说，冲击力肯定是存在的，但是不同城市存在不同影响，一线、强二线，因为就业人口基础稳定，波动较小，租赁市场尤其白领公寓还是重点发展方向，确保新市民、青年人能住上价优保质的房源；二三线在国家大力发展保租房的背景下，坚持以需定购，房源将会明显增多，在供需结构改变之下，租赁市场会受到影响，应该积极发展保租房，打造性价比房源。

  我认为保障性租赁住房的未来是乐观的，国家政策持续鼓励这一领域的发展。虽然第一批政策即将到期，但从最近的政策动向来看，政府似乎有意进一步完善相关规定，促进行业规范化。同时，逆全球化趋势下，资产价格普遍出现下滑，但土地资源的稀缺性使得经济发达地区的房价有长期上涨的压力。尽管当前房价可能偏高，但随着收入增长，价格可能会有所波动，但短期不太可能回归到合理值以下。此外，市场波动和政策变化是需要关注的风险，但租赁市场因其长期需求，不会受短期因素严重影响。

  另外从目前的市场情况来看，国内租赁住房还处在市场发展的初期，大部分都是业主散租，真正机构化、规模化运营的比例也就在5%左右，而对比美国，40%以上的租赁住房是机构在运营的，日本就更高了，机构化率到了70%，而无论从安全、品质、还是服务质量来说，肯定是机构化运营更具有优势，从这个角度看，租赁住房市场未来还大有可为，个人认为未来十年国内一二线城市的机构化率会提高到20%左右。

  郭魂：百瑞纪集团目前主要的业务情况、市场分布、存量项目是怎么样的？能否介绍一两个标杆型的成功案例并总结其最佳实践和运营模式？贵公司从运营或是资产等形态的角度有什么样的创新？有什么样的新产品？

  杨稷：百瑞纪集团目前主要业务包括窝趣、瑰悦、华舍3大品牌，7个公寓产品系列，覆盖高净值人群、城市精英人群&白领、企业员工等多种群体，发展足迹遍布全国，覆盖广州、深圳、北京、上海、杭州等38个城市，开业房源超过6万，管理房源超过9万。

  案例一：安居美寓国际社区。“美寓”是郑州城发安居有限公司倾力打造的人才公寓品牌，近年来，通过盘活存量房源用作人才公寓，初步搭建起覆盖全市主要城区、满足客户多元需求、助力青年成长成才的人才公寓产品体系，为来郑就业创业的青年人才提供温馨、舒适、安全的住所。同时，美寓产品房源数量、服务团队、服务对象快速发展壮大，对美寓品牌建设和服务能力提出了更高要求、更高标准。鉴于此，郑州城发安居选择与住房租赁专业运营商百瑞纪集团开展战略合作，共同运营管理美寓系列人才公寓，提升郑州市住房租赁市场整体发展能级。项目定位为以人才公寓为主体的配租式保障性住房，百瑞纪集团参与运营项目合计10个组团16932套房，产品涵盖三室两厅至单间系列，可服务全品类城市租客群体。双方合作运营项目，城发安居负责政策衔接，房价和配租资格制定，物业管理和维修等；百瑞纪集团负责房源推广发布，营销及招租，租客全流程服务管理，社区活动等。除此之外，百瑞纪集团还为城发安居定制家具电器及相关物资供应链解决方案。双方分工配合，各展所长，共同提供好产品、好服务、好朋友的专业公寓运营内容。通过百瑞纪集团的人才储备和培养体系，快速完成30多个专业岗位配置，项目筹备15天即开业运营。并依托百瑞纪Saas系统与城发安居的资产管理系统和“郑好办”市民系统融合，实现资产和房态、项目发布、资格审查、租客看房及签约、日常服务等流程数字化。全套管理和运营服务标准导入优化，使项目迅速进入专业化经营阶段，高质量完成保障性租赁住房投放运营使命。

  案例二：长沙湘江科创园窝趣轻社区。长沙湘江科创园窝趣轻社区是百瑞纪集团窝趣与湘江集团下属全资子公司大科城公司合作运营的保租房试点项目，湘江科创园是湖南湘江新区着力构建“一城五基地”中唯一的科创基地，负着承载科创资源和构建核心竞争力的重任。为了更好地吸引科创人才和科技成果汇聚长沙，湘江科创园配建了保租房。为了更好地服务园区企业和人才，湘江集团选择引入专业化品牌公寓合力打造项目，经过对众多公寓品牌进行深入了解和比较，百瑞纪集团凭借其在项目管理、品牌口碑、数字化管理以及合作模式等方面的显著优势，成为其合伙伙伴。百瑞纪集团在合作链条中全面参与，涵盖了投资、建设和管理的各个环节。在投资端，百瑞纪集团负责提供软装和电器物资，为项目提供必要的投入和产品标准支持；建设端，百瑞纪集团提供产品规划和设计方案以及落地指导，确保项目的高品质；管理端，百瑞纪引入自有品牌、数字化系统及管理团队，全面负责项目的运营管理。在百瑞纪集团的专业支持下，该项目展现出令人瞩目的表现，在解决职住平衡、青年人租住问题的同时，兼顾运营效率和服务品质，打造超高门店人效比。百瑞纪集团根据园区运营需求，通过标准化、流程化、科技化的运营管理模式，度身定制科学高效的工作流程，并结合自身丰富的管理经验，帮助园区实现商业模式增值运营的变革，提高盈利能力；此外，运营团队通过IT技术实现数字营销化，最大限度覆盖目标人群，导入百瑞纪集团的优势资源，采用特有的“自主销售中台+线下定点推广”的销售模式，完成项目开业3个月即满租+溢价22%的亮眼业绩。

  案例三：窝趣国际社区·济南禹瀚城。窝趣国际社区·禹瀚城项目是济南首个重资产住宅型保障性租赁住房大型社区，体现政府和国企对保障性住房的重视和实践，项目由济南轨道交通集团资源经营管理有限公司联合百瑞纪集团擎力打造的城市青年理想家，具有户型合理、租金低廉、全套精装、配套设施完善等特点，为在济南就业创业的年轻人提供了全新的租住体验。窝趣国际社区·禹瀚城保障性租赁住房项目位于济南市章丘区圣井新城，总建筑面积约15.46万平方米，绿地率为百分之三十，可提供租赁住房1689套。项目户型设计均为87㎡的两居室，充分满足新市民群体对租赁住房“小户型、低租金”的需求，房间全部采用精装交付，可轻松实现拎包入住。作为国企打造的规模化保障性租赁住房项目，项目引入了百瑞纪集团专业运营团队，在建设端，百瑞纪为其提供产品规划及软装配置方案，负责筹建工作，组织开业典礼。运营端，百瑞纪集团对接政府保障性租赁住房的价格核定、资格审查、公积金划扣接入，为项目提供24小时在线管家服务，每栋楼设置专门的栋长，及时解决租客需求，保证专属化服务；配备专业物业公司、楼层安装无死角监控等，让住户拥有更高的居住安全系数；提供免费维修、公区免费清洁等服务，为租客解决生活琐事；规划党建活动区、悦读书吧、会客厅、健身区等共享空间，紧密贴合城市青年生活需求；运营服务团队定期举办趣影院、运动俱乐部等月度主题社群活动，充实青年人在各场景下的居住体验，成为济南市保障性租赁住房市场中的亮眼品牌。项目实现了国企与优质运营商的强强联合，焕发出了富有生机活力的发展态势。百瑞纪根据物业条件优化户型，增加了25%的1房1厅或单间户型，提高了坪效的同时拓展目标客群；针对项目运营难点，百瑞纪运营团队在项目开业之前就开始锁定客源，拓展企业客户，正式开业前2个月就已经获得占房量近30%的意向协议，开业不久便实现了一栋楼满租，预计提前4个月就可以完成首年目标，运营效率直线提升。百瑞纪集团为项目提供了专业化运营服务以及“泛租住生态”打造等领域的优势，构建了以住宅为载体，加品质、智慧、服务、场景及社群于一体的窝趣泛租住人群生态圈；通过严格执行不高于市场同品质价格八折政策，项目大大降低了青年人的租住门槛，成为一站式、高品质、美好生活的租住样板。

  郭魂：业主在选择运营商的过程中，可能有很多的模式可以作为合作的基础，从委托管理、整体租赁经营、BOT或是产权转让等方式，这些方式从我们百瑞纪长期跟不同业主合作的角度来讲，怎么去评价不同的模式？从合作共赢的角度来讲，它有什么样的一些优点或者缺点，业主应该怎么样去做一些作出选择？

  杨稷：我们根据业主的需求提供合作模式的建议以及方案。以国企为例，根据国企在资产管理的不同阶段或核心目标，百瑞纪集团会采取不同的服务、产品、模式等助力保租房资产管理升值。第一，大型国企拥有资金优势和政策扶持，他们负责保租房项目的前期投资与建设，百瑞纪集团则通过自身专业的运营管理能力，负责项目的市场推广、输出品牌体系、租赁运营管理、客户服务、数据分析等工作，确保项目的高效运营；第二，国企与百瑞纪集团共同制定项目的建设规划和运营策略，国企还是主要负责项目的投资与建设，百瑞纪集团则提供专业化管理、服务支持等全链条运营模式，助力保租房资产管理升值；第三，当国企跟金融机构（基金公司）合作共同建设、管理运营项目的情况下，百瑞纪集团则可以提供专业化的运营服务和资产管理建议，助力其快速匹配市场；第四，有的国企希望对保租房项目进行全流程自建自营，包括投资、建设、运营等各个环节，那百瑞纪集团可以为其提供决策咨询、产品设计等定制化、模块化服务，以提升项目的建设质量和运营效率。

  郭魂：现在国家从政策上大力推动新质生产力在各个行业的应用，在租赁住房的运营管理上，我们有没有采取哪些跟新质生产力战略方向比较契合的一些科技手段，来辅助提升管理效率和管理水平。

  杨稷：科技创新是新质生产力的核心，百瑞纪集团的核心竞争力之一就是利用科技手段提升自身的运营效率，公寓SaaS系统是专业属性较强的细分信息化系统，需要深刻理解行业特点，对业务、产品、市场和客户有完整的认知，并非单纯的技术开发，我们投入数千万元自主开发的强大的IT系统，可以线上实现门店管理、智控管家、线上看房、自动化财务清分、OTA监控等多种功能，降低了20%以上的运营成本。

  这套系统不仅用于内部管理，也能为其他单位提供定制化服务，在百瑞纪IT系统的基础上，通过定制化开发和专有服务器部署，在降低开发费用和自主安全方面都具有优势。比如我们帮助一些没有这类系统又有公寓管理需求的国企进行了定制化的开发，也帮一些政府机关或者事业单位更好地管理他们的物业，比如我们帮助浙江大学实现了6000多套教职工宿舍的统筹管理，从过去那种手工记账、实体钥匙分发的传统管理方式，提升为智能门锁、线上申请与操作、自动匹配的完全智能化管理。

  整个系统从开发到成熟我们用了两三年的时间，过程中形成了许多自主知识产权，也拿到了国家高新技术企业的认定，而且百瑞纪还是住房租赁运营企业里首批获得广东省专精特新的企业。

  郭魂：感谢杨总接受我们的案例调研访谈，通过刚刚的交流，相信为拥有存量资产的企业寻找靠谱运营商提供了新的启发，也为更多的租赁住房运营商提供了新模式新思路，再次感谢杨总！