政策推动房地产市场从高杠杆、高负债、高周转模式中脱离，转向新的发展模式，同时释放改善性需求，确保市场稳定。消费升级背景下，居住需求也是迭代升级。据调查显示，2024年改善型购房占据主导地位，占比达到29%，位居首位，刚需需求占比降至22%。
房地产新模式下，如何打造好房子？改善型住房应该如何设计？带着以上疑问记者采访了大宸设计集团董事长冯健先生。作为华南建筑设计行业的标杆企业，在地产不景气背景下，大宸设计集团展现强劲韧性，先后打造五矿哈施塔特、富居悦公馆、禧公馆、御龙山等热销楼盘。以下是提炼后的采访内容，供行业人士参考借鉴。
大宸设计·五矿哈施塔特项目效果图
一、建筑规划设计
房地产新模式下，住宅区位规划应充分利用山水资源禀赋。建筑设计需要综合考虑自然保护、地形利用、视线景观、交通组织等多方面因素，以实现建筑与自然环境的和谐共生。采用现代工艺美学立面，体现建筑几何之美，演绎地标美学信仰。同时，住宅与景观有机融合，提供超大景观视野，提升社区空间品质。
二、户型设计创新
房地产新模式下，居住者更加注重生活品质和居住环境。户型设计应更加注重空间的合理布局和功能的多样性，如多代同堂的居住需求、开放式厨房、宽敞的客厅、多卫生间配置、以及足够的储物空间。设计中还需考虑到后疫情时代的需求，如视线开敞的阳台和露台，家庭办公区、儿童游戏室、健身区等，以适应不同家庭成员的需求。
三、快捷康养服务配套
康养服务配套满足适老化需求，如无障碍设计、紧急呼叫系统、以及易于使用的家电和卫浴设施等；提供定期的健康检查和咨询，以及慢性病管理服务，帮助老年人维护和改善健康状况。同时为老年人提供终身学习的机会，包括健康教育、技能培训和娱乐活动，以防止孤独感和提高生活质量。
四、空间最大化利用
在空间利用上追求最大化，包括增加实际使用面积、优化室内布局、以及提高空间的灵活性。可变空间设计和开放式布局是近年来非常流行的方案，如可开合的墙面或移动隔断，以适应不同家庭结构和生活方式的变化。通过拆除不必要的墙壁，将客厅、餐厅和厨房融为一体，不仅增加了空间的通透感，还促进了家庭成员之间的互动。这种布局特别适合有小孩的家庭，便于家长在烹饪或工作时照看孩子。
五、智能化设计
随着科技的发展，智能家居系统逐渐成为改善生活品质的热门选择。通过自动化照明、温控系统、安全监控、以及语音控制等，旨在提高居住的安全性、便利性和舒适度。居民可以远程控制家中的各项设施，例如智能温控系统可以根据家庭成员的作息时间自动调节室内温度，节省能源的同时提升舒适度。
六、管家式服务
住宅管家式服务是一种为居民提供全方位、个性化和专业化管理与照料的高品质物业服务，包括安全监控、清洁维护、设施管理，以及搬家、装修、空置房管理等个性化服务。根据居民需求提供定制服务，如预订服务、家政服务、宠物照看等。并为管家和服务人员提供紧急救护培训，旨在提升居住体验和社区生活质量。
大宸设计·御龙山项目效果图
七、定制化公区规划
除公共绿地、休闲设施、商业配套等外，公共区域的设计应体现个性化和定制化。如原创沉浸式会所和城市公园社区景观系统，提供舒适的户外休闲场地。设计多重礼仪归家路径，结合不同生活场景，串联起多重礼仪归家，定制游乐空间、书法活动等老少皆宜的多种架空层功能空间，打造全生命周期社区。
地产新模式下，第四代住宅一定程度上满足了居住者对生活品质、功能性、舒适性和个性化的追求。大宸设计集团作为第四代住宅的主推设计机构，其对于当下住宅设计的经验与看法，可供行业同仁借鉴学习。总之，唯有适应时代发展、坚持以人为本的设计作品才能打动人，并在日益激烈的市场竞争中，赢得一席之地。
